Nepremičnina kot naložba - dobra izbira ali ne?

Enosobno stanovanje v Ljubljani

Zamislimo si primer varčevalca, ki ima na bančnem računu 150.000 evrov prihrankov. Ker banki ne želi plačevati ležarine, obenem pa ga skrbi napovedana inflacija, se odloči denar naložiti v nepremičnino. Za omenjeni znesek lahko kupi novejše enosobno stanovanje v Ljubljani. Na najemniškem trgu je povpraševanje po takšnih stanovanjih veliko, zato ga bo brez težav oddal v najem.

Vrednost stanovanja danes in v prihodnosti

V zadnjih letih cene nepremičnin močno rastejo in marsikdo je že pozabil na pok nepremičninskega balona v obdobju med letoma 2008 in 2013. Zdi se, da je trg trenutno v popolni evforiji in nihče ne želi slišati opozoril, da se zgodovina lahko ponovi.

Toda rast vrednosti nepremičnin ni samoumevna. Kdor kupi nepremičnino kot naložbo, ko so cene na vrhu – nekateri opozarjajo, da trg že kaže znake pregrevanja – se lahko osmoli. V primeru padca, kot smo mu bili priča v obdobju 2008–2013, bo moral takšen vlagatelj v nepremičnine čakati več let, da se cene vrnejo na raven pred padcem. Nič drugače torej kot pri velikih padcih na borzah, ki naj bi se jim izognili prav z naložbo v nepremičnino.

Čeprav se naložb v nepremičnine drži nekakšna aura varnosti in stabilnosti, je treba vedeti, da so tako kot druge tržne dobrine tudi nepremičnine izpostavljene nihanjem. Zmotno je prepričanje, da z naložbo v nepremičnino ne moremo izgubiti – vse je odvisno od časa nakupa in prodaje. Kot smo lahko videli že večkrat v preteklosti, stalna rast cen na nepremičninskem trgu še zdaleč ni zagotovljena.

Nepremičnina kot naložba – donosnost oddajanja

Splošno pravilo za orientacijo je, da naj bi oddajanje nepremičnine generiralo 5-odstotni letni donos. V primeru našega varčevalca, ki je kupil stanovanje za 150.000 evrov, to pomeni, da naj bi z najemnino letno “zaslužil” 7.500 evrov. Mesečna najemnina za njegovo stanovanje bi tako morala znašati 625 evrov. Realno? Morda, če je stanovanje na dobri lokaciji.

Ne pozabite na davek, NUSZ, rezervni sklad, zavarovanje, investicijsko vzdrževanje

Dejanska donosnost oddajanja stanovanja je (žal) precej nižja od teoretičnih 5 odstotkov. Ko v izračun vključimo še davek na dohodek iz oddajanja premoženja v najem, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, investicijsko vzdrževanje ter vplačila v rezervni sklad, je 5 odstotkov le še pobožna želja.

Poglejmo. Davek od oddajanja nepremičnin se od 22. 3. 2022 odmerja po 15-odstotni davčni stopnji od davčne osnove. Slednjo predstavlja dosežen dohodek, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 odstotkov. Najemodajalec mora tako od letnega zaslužka z oddajanjem državi plačati 1.012,50 evra davka. 

S tem letni “zaslužek” z oddajanjem znaša le še 6.487 evrov, kar predstavlja 4,3-odstotni donos.

A pozor, stroškov, ki nižajo donos, še ni konec. Odšteti moramo še okvirno 50 evrov nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, 180 evrov vplačil v rezervni sklad, 150 evrov za zavarovanje ter 600 evrov investicijskega vzdrževanja nepremičnine (vse na letni ravni). 

Realen letni donos oddajanja stanovanja, katerega nakupna cena je znašala 150.000 evrov, je tako 5.707 evrov ali 3,7 odstotka. Ali za še lažjo predstavo – 475 evrov mesečno oziroma skoraj četrtino manj od zaračunane mesečne najemnine.

Že res, da poskušajo nekateri najemodajalci zvišati svoj donos tako, da se kar najbolj izognejo vlaganju v nepremičnino ter nekatere stroške prenesejo na najemnika, toda vedeti je treba, da takšen “poslovni model” ni dolgoročno vzdržen. Prej ali slej vsaka nepremičnina zahteva obnovo, redno vzdrževano stanovanje pa nenazadnje zagotavlja tudi možnost doseganja višje najemnine na trgu. Realen donos skrbnega najemodajalca tako znaša 3,5 odstotka ali manj.

Težave, ki lahko donosnost še znižajo

Zgoraj opisano velja za idealen scenarij, kjer najemodajalec nima nobenih dodatnih nepredvidenih stroškov ali izpada najemnine. Praksa medtem kaže, da se skoraj vsak najemodajalec vsaj enkrat sreča z najemnikom, ki ima težave z rednim poravnavanjem najemnine ali stroškov, povzroča škodo in podobno. 

Izpostaviti velja tudi zakonodajo, ki močno ščiti najemnike, ter dolgotrajne sodne postopke, zaradi česar lahko najemodajalec zabeleži leto ali še daljše obdobje z ničelnim ali celo negativnim donosom. 

Kaj pomeni 3,5-odstotni letni donos

Okrog 3,5-odstotni letni donos, ki ga v optimalnih pogojih dosežemo z oddajanjem stanovanja, kaže, da naložba v nepremičnino za oddajanje ni tako donosna, kot se zdi na prvi pogled. Obenem zahteva veliko osebnega angažmaja in ukvarjanja z naložbo.

Enako ali višjo donosnost lahko na dolgi rok dosežemo z vlaganjem v vzajemne sklade z uravnoteženo stopnjo tveganja, kot je Triglav Renta, ali zmerno stopnjo tveganja, kot je Triglav Top Brands, kjer se izognemo obveznostim in skrbem, ki jih prinaša oddajanje nepremičnine.

Koliko je vreden vaš čas?

Marsikdo, ki se odloči za vlaganje v nepremičnine, ne upošteva časa, ki ga zahteva upravljanje tovrstne naložbe. Vzdrževanje, izbira najemnika, priprava pogodbe, obračunavanje najemnine in stroškov, oddaja davčne napovedi, popravila … Vse to na letni ravni nanese kar nekaj časa, ki bi ga lahko namenili prijetnejšim doživetjem.

Ali še drugače – če bi finančno ovrednotili tudi svoj porabljen čas, bi bila donosnost oddajanja nepremičnine nižja od 3 odstotkov. 

Pri čemer vse to velja za idealen potek dogodkov. Če nimate srečne roke pri izbiri najemnika in morate svoje pravice uveljavljati prek sodišča, najbrž ni najemnine, ki bi odtehtala vse dodatne poti, porabljen čas in neprespane noči.

Vse to so dejavniki, ki jih je – poleg donosnosti – tudi pametno upoštevati, ko se odločate za vrsto naložbe.

Nepremičnina je zelo specifična naložba

Pri tehtanju, ali vložiti denar v nepremičnino ali kakšno drugo naložbo, je pametno upoštevati vse vidike ter se osredotočiti na številke. Te kažejo, da oddajanje nepremičnine še zdaleč ni tako donosno, kot se zdi na prvi pogled, pa tudi varnost naložbe ni samoumevna.

Nepremičninski trg nikakor ni imun na večja nihanja, kot smo lahko videli v času zadnje gospodarske krize, dodatno pa varnost naložbe v nepremičnine slabijo tudi dolgi sodni postopki in zakonodaja, ki je izrazito nenaklonjena najemodajalcem.

Naložba v nepremičnine je najprimernejša za vlagatelje, ki imajo ustrezno znanje in so se pripravljeni z naložbo aktivno ukvarjati, manj primerna pa je za tiste posameznike, ki v prvi vrsti iščejo alternativo hranjenju denarja na bančnem računu. Za slednje so v mnogih primerih boljša izbira vzajemni skladi, ki omogočajo enak ali višji donos, hkrati pa ne prinašajo dodatnega dela in skrbi.

Vas zanima, kakšen donos lahko dosežete z vlaganjem v vzajemne sklade? Kliknite na spodnjo povezavo in z vlagateljskim kalkulatorjem hitro in enostavno izračunajte, ali se vam denar bolj splača vložiti v nepremičnino ali sklade.